Loyer impayé au Maroc : que faire, dans l’ordre
Un locataire qui ne paie plus, c’est d’abord un problème de preuve et de délais. Voici les étapes dans l’ordre, ce que chacune apporte, et à quel moment il devient utile de passer par un commissaire judiciaire.
Mis à jour le 23 septembre 2026
Information générale, et non un conseil juridique. Chaque situation est différente : vérifiez la vôtre avec un professionnel avant d’agir.
Avant tout : écrivez, ne téléphonez pas seulement
Un appel ne laisse aucune trace. Si l’affaire finit devant un juge, ce qui comptera ce sont les écrits : le bail, les quittances, les virements reçus, et vos relances.
Envoyez un message écrit — WhatsApp, SMS ou e-mail — qui indique les mois concernés et le montant exact. Ce n’est pas encore une mise en demeure, mais cela date votre demande et montre que vous avez cherché une solution avant d’agir.
- Le bail signé, et ses avenants s’il y en a
- Le relevé des loyers reçus et des mois manquants
- Les messages échangés, non effacés
La mise en demeure : l’étape qui change quelque chose
Tant que vous relancez, vous demandez. Avec une mise en demeure, vous mettez juridiquement le locataire en demeure de payer : le Dahir des Obligations et Contrats (articles 254 à 256) prévoit que le débiteur est en retard lorsqu’il a été mis en demeure par écrit, et que cet écrit doit avoir une date certaine.
Concrètement, cela fait courir les conséquences du retard, cela interrompt la prescription, et cela constitue la pièce que le tribunal cherchera en premier. Sans elle, beaucoup de dossiers repartent en arrière.
Ce qu’elle doit contenir
Les parties identifiées, le bail visé, les mois impayés et le total exact, un délai clair pour payer, et ce qui se passe à défaut. Une mise en demeure vague se conteste facilement.
Lettre recommandée ou commissaire judiciaire ?
Les deux donnent une date certaine. La différence est la preuve de réception. Un recommandé non réclamé laisse une discussion ouverte sur le fait que le locataire ait été averti — et c’est exactement ce qui est contesté quand l’affaire devient sérieuse.
Le commissaire judiciaire, lui, se déplace, remet l’acte et dresse un procès-verbal de signification. Ce procès-verbal fait foi. Pour un litige que vous pensez devoir porter devant le tribunal, c’est la différence entre affirmer et prouver.
Le délai laissé au locataire
L’inndhar préparé par Indari laisse 7 jours au locataire pour régulariser. Le délai doit être raisonnable au regard de l’obligation, et il dépend du bail et du fondement de la demande.
Vous lirez souvent le chiffre de 15 jours : il correspond aux baux d’habitation et à usage professionnel régis par la loi 67.12. Selon votre situation, ce n’est pas nécessairement le délai applicable au vôtre — c’est l’un des points à vérifier avant d’envoyer.
S’il ne paie toujours pas
Le délai écoulé sans paiement, le dossier peut aller devant le tribunal compétent, avec la mise en demeure et le procès-verbal de signification comme pièces principales. Selon la demande, il peut s’agir d’obtenir le paiement, la résiliation du bail, ou les deux.
Un point important : au Maroc, l’expulsion d’un locataire suppose une décision de justice. Changer la serrure ou couper l’eau n’est pas une option, et retourne le dossier contre le propriétaire.
Ce que cela coûte
Une lettre recommandée avec accusé de réception coûte quelques dizaines de dirhams. Une signification par commissaire judiciaire coûte davantage, et c’est ce que vous payez : un acte remis en main propre et un procès-verbal qui vaut preuve.
Chez Indari, la formule Standard est à 790 MAD et la formule Express à 990 MAD, prix fixe connu à l’avance. Nous préparons l’inndhar en arabe à partir des informations confirmées avec vous par téléphone ; un commissaire judiciaire le signe et le signifie.
Questions fréquentes
- Puis-je expulser mon locataire sans passer par le tribunal ?
- Non. L’expulsion suppose une décision de justice. Reprendre le logement par la force, changer la serrure ou couper les compteurs expose le propriétaire à des poursuites, même lorsque le locataire est en tort.
- La mise en demeure doit-elle être en arabe ?
- L’arabe est la langue dans laquelle travaillent les juridictions marocaines, et c’est celle dans laquelle l’inndhar est rédigé. C’est aussi la langue que le locataire ne pourra pas dire ne pas avoir comprise.
- Et si le locataire refuse de recevoir l’acte ?
- Le commissaire judiciaire en fait mention dans son procès-verbal. C’est précisément l’intérêt de passer par lui : le refus est constaté, il ne bloque pas la suite.
- Combien de temps cela prend-il ?
- La préparation se compte en jours une fois les informations confirmées. La signification dépend ensuite de la disponibilité du locataire à l’adresse indiquée. Le délai laissé pour payer court à partir de la signification.
- Je vis à l’étranger, puis-je le faire à distance ?
- Oui. La demande se dépose en ligne, la confirmation se fait par téléphone, et le commissaire judiciaire se déplace au Maroc. C’est le cas d’une grande partie des dossiers que nous traitons.